8 bí quyết vàng giúp cho đầu tư bất động sản thành công

Chọn vị trí tốt, khảo sát lúc chiều tối để tính được tỷ lệ lấp đầy thật sự của dự án, chỉ mua tài sản có thanh khoản cao, khắt khe khi xem xét pháp lý... là một trong những điều kiện tiên quyết để đầu tư nhà đất sinh lời.

Giảng viên bất động sản thuộc Trung tâm tư vấn doanh nghiệp và phát triển kinh tế vùng khoa Kinh tế phát triển (Đại học Kinh tế TP HCM) - Ngô Đình Hãn cho rằng, các nhà đầu tư bất động sản cá nhân cần lưu ý 8 tiêu chí vàng để kinh doanh có lãi.

Bí quyết thứ nhất: Lưu tâm đến câu thần chú: "vị trí, vị trí và vị trí". Vị trí của bất động sản là yếu tố hàng đầu và quan trọng nhất tạo nên giá trị cũng như là cơ sở để định giá tài sản. Lựa chọn sản phẩm có vị trí tốt đồng nghĩa với việc nhà đất có tiềm năng phát triển cao, đặc biệt là tiềm năng “tạo thị” (tốc độ hình thành đô thị, thu hút dân về ở). Chỉ khi có mật độ dân đông đúc thì giá trị bất động sản mới tăng lên.

Bí quyết thứ hai: Khảo sát dự án vào lúc chiều tối. Nhiều người có thói quen đi xem dự án ban ngày nhưng thời điểm đó người dân phải đi làm (không có ở nhà), không thể nhìn thấy rõ hoạt động và sức sống của khu dân cư. Do đó khảo sát ban ngày là cần thiết nhưng phải bổ sung thêm khảo sát vào chiều tối, bắt đầu từ lúc tan tầm đến 20-21h đêm. Lúc đó, cao ốc sáng đèn hay nhà phố mở cửa, lượng người ra vào dự án thể hiện rõ nhất.

Bí quyết thứ ba: Lựa chọn bất động sản phù hợp với khả năng tài chính. Nếu phải đi vay, không nên vay quá 50% giá trị bất động sản để tránh gánh nặng trả lãi cũng như hạn chế áp lực trả lãi suất thả nổi ngoài khả năng tài chính. Tính toán kỹ dòng tiền cho các đợt thanh toán tiếp theo để tránh trường hợp bị áp lực hoặc hụt tiền phải bán tháo bất động sản dẫn đến thua lỗ.

Để đầu tư bất động sản thành công, nên dành thời gian khảo sát dự án lúc tan tầm và chiều tối để đánh giá tỷ lệ lấp đầy và nhịp sống của khu dân cư. Ảnh: Vũ Lê

Bí quyết thứ tư: Chỉ mua tài sản có tính thanh khoản cao (mua bán dễ dàng, nhanh chóng). Nên hướng vào những bất động sản tạo ra giá trị gia tăng, có thể ở, hoặc cho thuê được ngay lập tức hoặc trong thời gian ngắn nhất. Đầu tư bất động sản loại này ngoài lợi tức tiền thuê hàng tháng, còn có thêm giá trị gia tăng theo thời gian.

Bí quyết thứ năm: Khắt khe khi xem xét pháp lý dự án, sàng lọc thương hiệu mạnh để chọn mặt gửi vàng. Nhà đầu tư nên lựa chọn sản phẩm của những công ty bất động sản uy tín. Đó là những doanh nghiệp có thiện chí phát triển dự án chất lượng, chứng minh được tài chính vững mạnh, sẵn sàng cung cấp pháp lý rõ ràng, minh bạch và có chế độ hậu mãi tốt.

Bí quyết thứ sáu: Chú trọng quy hoạch hạ tầng xã hội và kết nối giao thông. Theo đó môi trường sống phải trong lành, thoáng đãng, được quy hoạch bài bản. Nếu tài chính tốt, xác định dòng vốn dài hạn, nên đầu tư đón đầu ở những khu vực có hạ tầng chuẩn bị hoặc đang kết nối, vì tỷ suất sinh lợi sẽ cao. Có thể chấp nhận khoảng cách xa khu trung tâm nhưng giao thông phải thuận tiện và tiện ích đầy đủ.

Bí quyết thứ bảy: Thuộc lòng bài toán trắc địa: ưu tiên bỏ tiền vào những nơi có giá trị đất cao hơn giá xây dựng. Tối thiểu giá mỗi m2 đất phải cao hơn gấp đôi giá một m2 xây dựng. Đây là tiêu chí trắc nghiệm tốc độ đô thị hóa tỷ lệ thuận với giá đất. Ví dụ: đơn giá xây dựng phổ biến hiện nay là 3 triệu đồng một m2 sàn. Nếu giá đất thấp hơn mức này thì quá trình thu hút dân cư rất chậm. Ngược lại những nơi có giá đất cao hơn giá thành xây dựng gấp nhiều lần thì tốc độ đô thị hóa tại đó rất nhanh.

Bí quyết thứ tám: Quan tâm đến cộng đồng. Nên khảo sát kỹ hàng xóm của mình là ai trước khi quyết định mua nhà đất. Có thể khảo sát ban ngày và ban đêm, thứ bảy và chủ nhật để có cái nhìn tổng quan nhất về cộng đồng ở khu vực lựa chọn đầu tư. Hàng xóm tốt, cộng đồng văn minh cũng là một trong những tiêu chí giúp tăng giá bất động sản.

Giá điện Việt ở mức thấp so với thế giới

Mức tăng giá điện được cho là cao trong bối cảnh giá tiêu dùng và nhiều nguyên liệu sản xuất tăng không đáng kể, và dự báo sẽ tác động mạnh tới sinh hoạt cũng như sản xuất kinh doanh.

Sẽ tăng 7,5% từ 16/3 lên 1.622,05 đồng (7,58 cent) mỗi kWWh, giá điện tại Việt Nam vẫn tương đối thấp so với các nước trong khu vực và thế giới.

 Tuy nhiên, theo Eurocham, giá điện Việt Nam hiện ở mức thấp so các nước trong khu vực. Tổ chức này thậm chí có đề nghị điều chỉnh giá trung bình lên lên 11,5 cent để đảm bảo tài chính của Tập đoàn Điện lực (EVN) cũng như đủ sức thu hút nhà đầu tư nước ngoài vào ngành năng lượng. Cộng đồng các nhà đầu tư nước ngoài, trong đó có Eurocham lâu nay luôn quan tâm tới khả năng sinh lời của EVN cũng như các dự án điện vì họ là người bỏ vốn đầu tư cho các dự án này.

Việt Nam hiện vẫn phải mua điện từ một số quốc gia trong khu vực.

Thống kê tại châu Á Thái Bình Dương, giá điện của Việt Nam thấp hơn nhiều nước, song không phải rẻ nhất trong khu vực. Tờ Vientianne Times của Lào trích lời Thứ trưởng Bộ Năng lượng nước này, ông Viraphonh Viravong cho rằng điện của Lào rẻ nhất. Năm 2014 giá điện tại đây xấp xỉ 7 cent mỗi kWh, thấp hơn so với 16 cent tại Campuchia hay 10 cent ở Thái Lan.

Là nước có điện năng rẻ, Lào còn dư thừa để xuất khẩu. Tháng một vừa rồi, Lào lên kế hoạch làm đường dây truyền tải đi qua Thái Lan, Malaysia để bán điện cho Singapore. Theo tính toán của Bộ Năng lượng nước này, Lào đang bán điện cho Thái Lan với giá 7 cent một kWh, bán cho Việt Nam và Campuchia với giá 6 cent. Nếu bán cho Singapore, Lào sẽ thu nhiều lãi hơn vì giá điện tại đây đang ở mức 20 cent. Nhờ bán điện, riêng trong năm tài chính 2013 Lào thu được 880 triệu USD.

Giá điện bình quân tại một số nước khu vực châu Á - Thái Bình Dương

Quốc gia	Giá điện bình quân
Australia	22-46,56
Trung Quốc	7,5-10,7
Ấn Độ	9-12
Indonesia	8,75
Nhật Bản	20-24
Malaysia	7,09-14,76
Philippines	30,46

(Đơn vị: cent Mỹ, Nguồn: Eurocham 2013)

So sánh với các quốc gia phát triển trên thế giới, giá điện của Việt Nam cũng thấp hơn. Theo báo cáo mới nhất từ Ủy ban Năng lượng Mỹ, tính đến cuối năm ngoái, giá điện trung bình mọi lĩnh vực của nước này là 10,20 cent mỗi kwh. Còn giá bán lẻ đến tay người tiêu dùng là 12,15 cent, cao hơn so với biểu giá dành cho ngành công nghiệp, thương mại, giao thông.

Tại châu Âu, giá điện cũng tăng nhanh trong khoảng thời gian từ 2010 đến 2013. Báo cáo của tổ chức Thống kê châu Âu (Eurostat) cho thấy giá điện có chênh lệch đáng kể tại từng quốc gia.

Đan Mạch hiện là nước có giá điện cao nhất. Mỗi kWh tại đây có giá 30,42 cent euro (tương đương 33,4 cent Mỹ), cao gấp 5 lần so với nơi có giá thấp nhất là Serbia - 6,67 cent Mỹ. Nhóm trung bình của khu vực này có giá điện quanh mức 16-20 cent một kWh.

Giá vàng phát tín hiệu là tăng

Đến 8h sáng (giờ Hà Nội), giá nhích 1 USD lên 1.168 USD, tương đương 30,13 triệu đồng một lượng (chưa thuế, phí).

Cuối tuần trước, giá xuống đáy 3 tháng tại 1.168 USD một ounce, do số liệu việc làm Mỹ tốt hơn dự kiến. Thị trường trong nước chốt tại 35,12-35,25 triệu đồng một lượng.

Trên Kitco News, giới phân tích dự đoán thị trường tuần này sẽ bám sát vào dự báo cho phiên họp chính sách ngày 18/3 của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED). Do tuần này không có nhiều thông tin về kinh tế Mỹ.

Giá vàng thế giới đã giảm mạnh phiên cuối tuần trước.

Chris Vecchio – chiến lược gia tiền tệ tại DailyFX cho biết đôla Mỹ sẽ vẫn là tâm điểm chú ý của thị trường. Vì vậy, ông không cho rằng giá tuần này sẽ thay đổi nhiều. "Thị trường đang hướng tới đợt tăng lãi dự báo vào tháng 6. Đà giảm tuần trước cho thấy USD đang mạnh lên dựa trên tâm lý này. Giá vàng chắc chắn là khoản đầu tư tốt nếu lãi suất đi xuống, hoặc niềm tin vào Chính phủ giảm sút. Nhưng đó không phải là tình hình hiện tại của Mỹ", ông nhận xét.

Hôm nay, Ngân hàng Trung ương Châu Âu (ECB) sẽ bắt đầu nới lỏng tiền tệ. Thị trường cũng dự đoán FED sẽ tiếp tục giữ quan điểm thắt chặt trong phiên họp ngày 18/3. Vecchio cho biết sự khác biệt này sẽ càng đầy USD lên cao.

Đà giảm mạnh cuối tuần trước cũng khiến George Gero – nhà phân tích tại RBC Capital Markets Global Futures dự đoán giá có thể xuống 1.133 USD theo mô hình 2 đáy. Đáy đầu tiên đã vào tháng 11 năm ngoái. "Tôi không nói là chúng ta đang theo hướng đó. Nhưng anh không nên loại trừ khả năng này", ông cho biết.

Dù vậy, giới phân tích cũng cho rằng giá thấp sẽ hấp dẫn người mua vật chất và một số nhà đầu tư săn lợi nhuận. Tuần này, thị trường sẽ tiếp tục theo dõi diễn biến của USD và khả năng tăng lãi suất. Tuy nhiên, nhà đầu tư cũng sẽ chú ý đến báo cáo doanh số bán lẻ tháng 2 và chỉ số giá sản xuất (PPI).

Vàng ở trong nước vẫn đắt hơn thế giới 5 triệu đồng

Chênh lệch giữa giá trong nước và thế giới vẫn cao, do doanh nghiệp chỉ giảm nhẹ vài chục nghìn đồng mỗi lượng bán ra.

Sáng đầu tuần, Tập đoàn DOJI báo giá vàng miếng SJC ở 35,18-35,23 triệu đồng. Biên độ mua bán duy trì quanh 50.000 đồng. Trong khi đó, Công ty Vàng bạc đá quý Phú Nhuận (PNJ) niêm yết ở 35,17-35,26 triệu đồng.

Giá vàng giảm nhẹ trong sáng đầu tuần.

So với đầu tháng, mỗi lượng vàng miếng đã giảm hơn 300.000 đồng nhưng nếu so với cuối tuần trước - thời điểm giá thế giới sụt mạnh giá hạ rất ít, khoảng 10.000-20.000 đồng. Do đó, chênh lệch với thế giới trên 5 triệu đồng vẫn được duy trì khi giá kim loại quý này sáng nay đang giao dịch quanh mức 1.170 USD mỗi ouce. Quy ra tiền Việt, mỗi lượng vàng tương đương 30,16 triệu đồng (chưa bao gồm thuế, phí).

Theo PNJ, giá vàng trong tuần này sẽ ít biến động, do tâm lý các nhà đầu tư vẫn chờ tin từ tình hình tài chính thế giới. Bên cạnh đó, chênh lệch giữa trong nước và thế giới còn cao cũng là nguyên nhân khiến các nhà đầu tư cầm chừng. Theo ghi nhận của công ty cuối tuần qua, tổng lượng giao dịch mua bán vàng miếng trong ngày khoảng hơn 700 lượng.

Trên thị trường ngoại tệ, đôla ngân hàng đầu tuần này vẫn chững giá khi giao dịch quanh 21.330-21.380 đồng.

Buôn Ma Thuột lập Sở Giao dịch Cà phê, hàng hóa

Công ty cổ phần Sở Giao dịch Cà phê và hàng hóa Buôn Ma Thuột (BCCE) chính thức đi vào hoạt động từ ngày 10/3 tới.

BCCE được chuyển đổi từ Trung tâm giao dịch cà phê Buôn Ma Thuột, có vốn điều lệ 75,5 tỷ đồng, trong đó UBND tỉnh Đắk Lắk nắm 42%. BCCE giao dịch với 2 sản phẩm giao ngay (spots) và hợp đồng tương lai (futures); kết nối với các sàn giao dịch hàng hóa thế giới như Chicago Mercantile Exchange - CME (sàn giao dịch hàng hóa lớn nhất thế giới đặt tại Mỹ). Sau cà phê robusta, BCCE sẽ giao dịch cả tiêu đen, cao su.

Ông Trần Thanh Hải, Tổng giám đốc BCCE cho biết, năm 2014 Việt Nam xuất khẩu 1,6 triệu tấn cà phê, nhưng kim ngạch chỉ đạt hơn 3,5 tỷ USD, hiệu quả kém xa các quốc gia trồng cà phê khác, đặc biệt là cà phê robusta.

Sở Giao dịch cà phê Buôn Ma Thuột đi vào hoạt động được kỳ vọng sẽ giúp người trồng cà phê Việt Nam thoát tình trạng bị ép giá. Ảnh: QH

Theo ông, người trồng cà phê robusta quốc tế thu về khoảng 10 tỷ USD mỗi năm, trong khi loại cà phê này của Việt Nam dù chiếm gần 50% sản lượng cà phê robusta thế giới nhưng kim ngạch xuất khẩu chỉ 3 tỷ USD. "Giao dịch thông qua sở, cà phê được mua tận gốc tại các hộ nông dân và bán trực tiếp cho sàn giao dịch cà phê London. Như vậy, cà phê Việt Nam sẽ thoát tình trạng bị ép giá”, ông Hải nói.

Năm 2008, Trung tâm Giao dịch Cà phê Buôn Ma Thuột nhưng do thiếu vốn, cơ chế, nhiều người dân chưa được tiếp cận với hình thức giao dịch hàng hóa khiến hoạt động của trung tâm không đạt hiệu quả.

Việc thành lập BCCE được kỳ vọng sẽ giúp tự quyết các vấn đề trong giao dịch hàng hóa để nắm bắt thời cơ trong kinh doanh. Ngoài ra, phương thức ký quỹ linh hoạt bằng tiền hay cà phê được xem là sẽ phù hợp với đặc điểm của 85% hộ sản xuất kinh doanh nhỏ trên địa bàn Tây Nguyên.

Hình thức mua bán qua sở giao dịch hàng hóa đã tồn tại trên thế giới từ khá sớm: CBOT của Mỹ (1848), Malaysia (1980), Trung Quốc (1988), Thái Lan (1999), và đây là xu thế tất yếu sẽ phát triển trong tương lai.

Năm 2009, Sàn Giao dịch hàng hóa Chicago - CME Group và Bursa Malaysia Berhad đã thiết lập quan hệ hợp tác chiến lược thông qua việc góp vốn thành lập Bursa Malaysia Derivatives Berhad nhằm mục đích đóng góp vào sự tăng trưởng của thị trường tài chính Malaysia bằng cách thúc đẩy sự kết nối mang tính toàn cầu đến với thị trường phái sinh Malaysia, từ đó đến nay giá dầu cọ của Malaysia luôn đứng vị trí cao nhất trên trường quốc tế.

Châu Âu bắt đầu chương trình kích thích về kỷ lục

Đây được xem là cơ hội tốt cuối cùng để kích thích tăng trưởng và chống giảm phát tại eurozone.

Ngân hàng Trung ương châu Âu (ECB) hôm nay sẽ bắt đầu chương trình mua lại trái phiếu trị giá 1.100 tỷ euro, vốn được biết tới với cái tên Nới lỏng định lượng tại Mỹ (QE). Việc này đã được Chủ tịch ECB - Mario Draghi thông báo giữa tuần trước. Theo đó, từ ngày 9/3 cho đến ít nhất là tháng 9/2016, cơ quan này sẽ mua lại khoảng 60 tỷ euro trái phiếu mỗi tháng. Động thái này nhằm tăng cường hoạt động kinh tế tại 19 nước eurozone, sau nhiều biện pháp thất bại, như giảm lãi suất khiến lãi cho vay xuống gần 0%.

Chính sách trên được đưa ra khi các nước eurozone đang đối mặt với nguy cơ giảm phát ngày một tăng. Giá cả giảm khiến người dân ngừng chi tiêu để chờ giá xuống thêm nữa, tạo ra vòng xoáy giảm sản xuất, giảm số việc làm tạo mới và giá lại càng lao dốc.

Chương trình nới lỏng của ECB sẽ kéo dài ít nất 18 tháng. Ảnh: EPA

Chiến lược đằng sau chương trình QE của ECB cũng tương tự Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) và Ngân hàng Trung ương Anh (BOE) trước kia. Các cơ quan này mua lại trái phiếu để bơm một lượng lớn tiền vào thị trường. Việc này sẽ giúp giảm lãi suất trái phiếu và các tài sản khác, khiến các công ty đi vay và đầu tư với chi phí rẻ hơn, từ đó kích thích chi tiêu và thuê nhân công.

Tuy nhiên, rủi ro từ kế hoạch gây tranh cãi này của ECB đã tạo ra nhiều ý kiến trái chiều. Đức và một số quốc gia phía Bắc châu Âu rất phản đối kế hoạch này. Để xoa dịu họ, ECB cho biết phần lớn trái phiếu mua lại trong chương trình sẽ do ngân hàng trung ương các nước tiến hành. Và họ cũng gần như chỉ mua trái phiếu phát hành bởi nước mình mà thôi.

Một số nhà quan sát đã cảnh báo sự thành công của Mỹ và Anh không có nghĩa châu Âu cũng đạt được hiệu quả tương tự. "Chúng tôi khá nghi ngờ chính sách mới của châu Âu sẽ giúp họ phục hồi đáng kể hoặc tránh được nguy cơ giảm phát như kỳ vọng. Thị trường lao động tại đây vẫn còn rất ì ạch và các khảo sát cho thấy tăng trưởng vẫn rất yếu, giảm phát còn có thể kéo dài", báo cáo hàng tuần của Capital Economics cho biết.

Tuy vậy, Neil MacKinnon tại VTB Capital vẫn tỏ ra khá lạc quan. "Vòng quay tín dụng đang đi lên, và chương trình của ECB có thể sẽ có tác dụng nào đó trong việc kích thích tăng cung tiền. Dù vậy, ECB đang đối mặt với nhiều thách thức kinh tế và chính sách tiền tệ chỉ có thể giải quyết vài cái trong số chúng mà thôi", ông nói.

Draghi đã bác bỏ những lo ngại này. Trong tuyên bố giữa tuần trước, ông cho biết: "Chúng tôi đã nhận thấy các tác động tích cực đáng kể từ quyết định về chính sách tiền tệ này".

Draghi cũng bỏ qua những lo ngại rằng các ngân hàng tư nhân đang đối mặt với yêu cầu vốn khắt khe sau khủng hoảng có thể không muốn chia tay số trái phiếu mà ECB cần trong chương trình này. Ông cho biết các nhà băng có tình trạng tương tự tại Mỹ và Anh đã không ngần ngại bán trái phiếu cho FED và BOE khi hai cơ quan này tung QE. Chiến lược của họ đã thành công và eurozone bây giờ cần phải học hỏi.

Chứng khoán bị giảm 3 phiên liên tiếp

Vn-Index lần lượt thủng 2 ngưỡng hỗ trợ quan trọng là 600 điểm và 590 điểm do lực bán mạnh từ khối ngoại.

Chốt phiên đầu tuần, Vn-Index mất 5,53 điểm, về 588,44 điểm. Đây là phiên giảm thứ 3 liên tiếp của sàn TP HCM và đưa thị trường về tương đương giai đoạn trước Tết Nguyên đán. Khối lượng giao dịch cũng ở mức thấp nhất trong vòng một tuần qua khi chỉ có hơn 98,8 triệu cổ phiếu được chuyển nhượng, tương đương gần 1.870 tỷ đồng.

Đà giảm của thị trường chịu ảnh hưởng lớn từ xu hướng bán ròng của khối ngoại khi các nhà đầu tư nước ngoài bán ròng hơn 4,3 triệu cổ phiêu trong phiên hôm nay. Tính chung 3 phiến gần nhất, khối này đã bán ròng tổng giá trị gần 200 tỷ đồng.

Đáng chú ý nhất trong phiên là việc cổ phiếu PDR của Bất động sản Phát Đạt được khối ngoại bán ròng khoảng 3 triệu đơn vị, tương đương khoảng 57,6 tỷ đồng. Ngoài ra, giao dịch thỏa thuận khoảng 2 triệu cổ phiếu VNM (tương đương hơn 200 tỷ đồng) cũng được nhà đầu tư quan tâm.

Ngược với sàn TP HCM, khối ngoại lại mua ròng nhẹ trên sàn Hà Nội với giá trị khoảng 3 tỷ đồng. Tuy vậy, HNX-Index cũng giảm phiên thứ 3 liên tiếp, xuống 85,9 điểm (mất 0,89 điểm). Khối lượng giao dịch đạt hơn 38 triệu cổ phiếu, tương đương gần 495 tỷ đồng.